Популярні статті

Установка укосів як важливий етап монтажу вікон Список найпоширеніших квартирних афер Традиційна китайська архітектура Будівництво будинків з металокаркас Як правильно вибрати будинок старої споруди? Оздоблення квартир: плануємо заздалегідь Фасад і інтер'єр у стилі модерн Зведення ангарів

Галерея

Корисні поради

Уважно вибираємо натяжна стеля Як захистити себе від шуму Як відновити емаль ванни Як створити камін в міській квартирі? Що необхідно знати при покупці пластикових вікон Фарбування стін і стель

Список найпоширеніших квартирних афер

Обман на ринку вторинної нерухомості присутній ще з радянських часів. У країнах СНД він отримав ще більший розмах. Цей факт підтверджують і незалежні дослідження.

Так, 27% опитаних власників відповіли, що найбільше їх лякають дії квартирних шахраїв. І справді, не тільки чорні маклери, а й «білі» ріелтори при нагоді вдаються до обману своїх клієнтів. І не варто думати, що якщо ріелторські агентства дуже велике і відоме, а приватний маклер приємний і важливий, то від них не варто чекати підступів.

Промахи та маніпуляції

Давно пішли в минуле дешеві шахрайства з наперстками, картами, ламкою грошей і всякої іншої дрібної дурницею. Якщо і займається сьогодні хтось подібними дурницями, то тільки від убозтва власної фантазії.

На зміну копійчаним шахраям прийшли витончені комбінатори, що працюють винахідливо, натхненно і по- крупному. І операції з нерухомістю тепер для них справжній клондайк. Будь-який експерт, довго не роздумуючи, скаже, що всі способи шахрайств з житлом перерахувати відразу просто неможливо, весь обсяг знань з цієї теми тягне на вагомий енциклопедичний том.

«Умовно обманні дії, з якими можуть зіткнутися споживачі, поділяються на чотири основні групи, - перераховує Олег Самойлов, генеральний директор«Релайт - Нерухомість», - а саме: юридичні маніпуляції, технологічні каверзи, фактичні фальсифікації і, скажімо так, "милі пустощі".

І що особливо цікаво, представники юридичних промахів, за великим рахунком, шахраями вважаються остільки - оскільки. Як правило, це працівники нашвидку освічених фірм, і пояснити їх грубі документальні помилки можна лише тим, що професійна діяльність з перших днів складається не зовсім вдало, їм "до зарізу" потрібні гроші, і вони готові хапатися за будь-яку роботу, включаючи ту, в специфіці якої або не розуміються зовсім, або орієнтуються досить поверхово.

Зате безграмотністю самопальних брокерів з успіхом користуються різноманітні нечистоплотні типи, які залучають такі агентства в якості офіційного прикриття для своїх "чорних" справ».

На противагу першій групі, не покладаючи рук трудяться на ринку і компанії, спочатку створені на короткий термін. Але ці вже переслідують шахрайські цілі з моменту створення. Варіацій на цю тему існує безліч: починаючи з використання сумнозвісної практики «інформаційних агентств», що торгують відомостями про неіснуючі об'єкти нерухомості, і закінчуючи тим, що подібна організація цілком може представляти собою умовно - легальну «оболонку», в рамках якої ведуть свою діяльність чорні маклери.

Власне, про чорні маклерів. Їх не варто плутати з приватними, які, як правило, просто трудяться поодинці, працюючи на себе, і аферами ніколи не займаються. А от чорний маклер - завжди шахрай, причому працює в складі кримінальної «групи товаришів», в яку як інформаторів можуть входити працівники ріелторських агентств, підставні нотаріуси та чиновники, а часом і працівники міліції.

Мета проста: відбирання грошей та житла у громадян, яким шахраї продають або «товар з душком», або шляхом шахрайських дій віднімають житлоплощу. Ось досить частотний випадок. Одна людина вирішив обміняти свою квартиру з доплатою на меншу. За порадою колег звернувся до «відомим ріелторам». Документи на брокерську діяльність, природно, не перевірив, сподіваючись, що дружки підводити не стануть.

Обговорили з «ріелторами» деталі угоди, трохи поторгувались, зійшлися в ціні і вирішили обмити домовленість. Скільки пили і що - клієнт не пам'ятає. Але прокинувся він уже в чужій квартирі. Вірніше, була - то вона колишньою, рідний, в якій гулянка починалася. Але от права на дане житло належали вже його товаришам по чарці, переселенцям з Азербайджану. Вони йому і ткнули завірені «нотаріусом» папери, під якими стояла його власноручний підпис.

Шахрайство з авансами

«Іншим ефективним способом відбирання грошей стало шахрайство з авансами, - доповнює список афер Світлана Бирине, керівник департаменту міської нерухомості компанії«Стройтрест - Нерухомість». - На продаж виставляється квартира за ціною набагато нижчою за ринкову.

Далі, укладаючи договір, ріелтор з фірми -одноденки приймає аванс. Після закінчення певного часу така фірма з'їжджає з офісу і приховується: повернути гроші і знайти винуватця практично неможливо».

Взагалі, всі юридичні та технологічні маніпуляції можуть розвиватися за двома основними варіантами. Перший шлях - свідомо кримінальні справи, до яких можна віднести продаж нерухомості за підробленими документами, фіктивним довіреностями, при цьому, як правило, використовуються паспорти з переклеєними фотографіями.

Другий варіант - більш «м'які» хитрості, в рамках яких вчиняється продаж об'єктів, що мають істотні правові дефекти. Мало того, після закінчення якогось часу шахраї можуть постаратися вилучити у покупців і цю нерухомість вже через суд або отримати за неї додаткові гроші.

У інструментарій для проведення технологічних маніпуляцій входять різноманітні «грошові ляльки», варіації на тему розрахунків за заниженою вартістю, зазначеною в договорі. До найбільш же витонченим способам можна віднести і складання умов доступу до банківських осередків, через які проводиться розрахунок між учасниками угоди.

Складається документ таким чином, що у продавця виключається можливість відкрити комірку та вилучити гроші за продану квартиру. «Зовсім випадково, - розповідає Олег Самойлов, - працівникам нашого агентства довелося зіткнутися з таким нетягою в офісі одного з банків. Слово за слово, літній чоловік, який продав свою квартиру, попросив у порядку ласку поглянути на умови доступу до комірки, на яких наполягали покупці.

Заглянувши в банківське угоду, наші фахівці визначили, що в межах терміну, відведеного продавцеві на доступ до осередку, він ні в якому разі не зможе виконати ряд умов, при досягненні яких йому може бути надано право заглянути в комірку. Ну, а потім право доступу до сейфа переходить до покупця, який, заволодівши квартирою, на цілком законних підставах може забрати гроші, ним же залишені в осередку.

При цьому будь-яких аргументів "на перспективу" шахраї продавцеві попросту не залишили, так як пункт про термін розрахунків у договорі купівлі -продажу був сформульований таким чином, що всі виплати повинні бути зроблені ДО підписання договору. Довелося заступитися за бідолаху і вплутатися в неприємні переговори з шахраюватими покупцями. Ті в свою чергу підняли страшний крик, особливо наголошуючи на тому, що сторонні люди не мають права пхати свої носи куди не слід. Проте, зрозумівши, що справа пахне наслідком, віддали перевагу розвернутися і піти».

Підробки і витівки

Третя група шахрайств - фактичні підробки. У цьому випадку придбане право власності, як правило, не страждає, однак реально куплений об'єкт може істотно відрізнятися від того, який клієнт планував придбати. Наприклад, продається квартира без обробки або яка перебуває у поганому стані. Однак показується покупцеві не вона, а подібна за параметрами і краща за станом, в тому ж будинку.

Для цього «підставна» квартира попередньо орендується на короткий термін і на ній змінюється номер. Покупці, як показує практика, такими «дрібницями», як перевірка нумерації, в ході оглядів особливо не «заморочуються». Класичний випадок, коли сибіряка - нафтовика, абсолютно не ориентировавшегося в столичних вулицях і бажав купити квартиру на набережній Фрунзе, заздалегідь змінивши табличку, привезли на Симоновський вал, не знає хіба що тільки початківець ріелтор. Суть справи в тому, що підставну квартиру нафтовикові успішно і продали. Тобто дивився він квартиру на Фрунзе, а купив на Симоновському валу.

Нарешті, до «милим пустощів» можна віднести досить грубий захоплення чужої житлоплощі. А адже, дійсно, рейдерські нальоти починаються, здавалося б, просто з пустощі. А відбувається це так: у комуналці купується кімната, або, як кажуть юристи, частка. Уявімо, що житлове приміщення має кількох власників. Це можливо, наприклад, при отриманні квартири у спадок або в результаті приватизації.

Житлова площа одного власника може бути зовсім незначною, але в силу невеликої кількості квадратних метрів використовувати свою частку за призначенням її власник не має фізичної можливості: не можна адже оселитися, скажімо, на трьох квадратних метрах. Щоб отримати хоч якісь гроші, він готовий продати свою частку нерухомості практично за безцінь. Цим і користуються квартирні аферисти.

Прикупивши, наприклад, половину вартості частки однокімнатної квартири за $15 тис., вони починають створювати для інших мешканців нестерпні умови для проживання, найчастіше підсіли сумнівних родичів у вигляді циган, п'яничок, бомжів або хронічних скандалістів. І адже нікому не поскаржишся: все відповідає чинному законодавству. Жертвою стає іншою проживає в квартирі власник. Вихід один - роз'їжджатися. На що і роблять основний упор шахраї.

Квартира продається за $150 тис. і зазначена сума ділиться порівну між власниками - мешканцями та власниками - аферистами. У результаті останні отримують прибуток, рівну $60 тис.

Втім, до всіляких «милим пустощів», головною з яких є так звана «прихована комісія», можуть вдаватися і працюють на законних підставах ріелтори. Йдеться про отримання брокером додаткового, узгодженого з покупцем надприбутку, одержуваного за рахунок приховування від клієнта інформації про реальну ціну угоди. Тобто ріелтор при цьому, по суті, краде гроші у свого замовника.

Природно, що подібне злодійство можливо лише у випадку, коли інформація про реальні параметри угоди прихована від клієнта. Так що якщо ріелтор перед переглядом багатозначно закочує очі і таємничим шепотом белькоче, мовляв, «про ціну ні слова», саме час насторожитися...

Вибір жертви

«Діяльність шахраїв, на думку експертів, направлена в першу чергу на так звані незахищені верстви населення, до яких відносяться самотні старі, люди, які страждають на наркоманію та алкоголізм, недієздатні або обмежено дієздатні інваліди, діти- сироти, виховані в дитячих будинках.

Найчастіше лиходії переоформлюють їх квартири за дорученням на яке-небудь підставну особу або за підробленим паспортом переписують на себе. Так було одного разу, коли прискіплива покупниця звернула увагу на те, що у жінки -продавця щось не в порядку з фотографією на паспорті: на попередньому знімку обличчя чисте, а на другому - родимка на щоці. Цей, здавалося б, дрібниця змусив покупця звернутися в міліцію. А там вже і з'ясувалося, що справжня власниця продаваної житлоплощі втоплена, а від її імені діє недбало загримований двійник.

Колишніх власників виписують з квартири і переселяють у віддалені райони, часто за межами міста, в кращому випадку в сільський напівзруйнований будинок.

«Зазвичай отримані таким шахрайським шляхом квартири продаються за цінами нижче ринкових, - розповідає Ірина Шугурова, заступник генерального директора "Міель - брокеридж" з правових питань. - Тому необхідно бути особливо уважним при перевірці об'єктів, що продаються за дорученням або за заниженою, стосовно існуючого на поточний момент середньому рівню цін, вартості.

Безумовно, не можна стверджувати, що будь-який переїзд літньої людини може бути пов'язаний з шахрайством. Ситуації, коли літні люди продають міське житло, щоб переїхати в більш спокійне місце, за місто і отримати в якості доплати гроші, що називається, "на старість", безумовно, можливі, але досить рідкісні».

Водночас практика свідчить, що квартирні аферисти і шахраї відмовляються провертати різного роду махінації з людьми вольовими, з сильним і незалежним характером. Мало шансів стати об'єктом нападу на їхні гроші і квартиру у людей заможних, зі зв'язками в чиновницьких колах та правоохоронних органах.

Шахраї знають, що змусити таких власників на продаж квартири і перехитрити їх в процесі угоди - завдання важка і практично нездійсненне, і часто це закінчується для аферистів тюремної камерою.

Але якщо все-таки клієнт клюнув на гачок шахрая і в результаті виявився обдуреним, рецепт простий і очевидний: негайно звертатися в поліцію і прокуратуру і, якщо це ще можливо, бігти до місцевого реєстру із заявою про призупинення державної реєстрації угоди. А з іншою заявою - в банк, через який здійснюються розрахунки, з проханням закрити доступ до комірки з грошима.

Але найкраща методика - не чекати, коли здійсниться обман, а вживати необхідних дій, спрямовані на профілактику шахрайств. «Звичайно, - підводить підсумок Олег Самойлов, - самий побитий і банальний, але правильну пораду: не економити на професійній ріелторської підтримці.

Ну, а якщо все ж дуже хочеться зберегти енну суму, принаймні, не варто відмовлятися хоча б від консультаційної допомоги. До речі, вже багато років правові поради продавцям на безоплатній основі дають співробітники більшості провідних агентств нерухомості».

Свіжі новини

Галерея

Незвично

Танцюючий будинок (Прага, Чехія) Кубічні будинку (Роттердам, Нідерланди) Готель Hang Nga (Далат, В'єтнам) Лісова спіраль (Дармштадт, Німеччина) Палац Фердінан Шеваля або Ідеальний палац (Отрів, Франція) Центральна бібліотека (Канзас-Сіті, США)

© 2013 Стоительство та нерухомість