Популярні статті

Установка укосів як важливий етап монтажу вікон Список найпоширеніших квартирних афер Традиційна китайська архітектура Будівництво будинків з металокаркас Як правильно вибрати будинок старої споруди? Оздоблення квартир: плануємо заздалегідь Фасад і інтер'єр у стилі модерн Зведення ангарів

Галерея

Корисні поради

Уважно вибираємо натяжна стеля Як захистити себе від шуму Як відновити емаль ванни Як створити камін в міській квартирі? Що необхідно знати при покупці пластикових вікон Фарбування стін і стель

Страхування недобудованого житла: ризикують все

Страхування житлової нерухомості в процесі будівництва - класичний приклад неузгодженості теоретично вигідного для всіх сторін виду страхування з практикою українського ринку страхування. З точки зору витрат покупка квартири на початковій стадії будівництва - сам...

Для покупця

З точки зору витрат покупка квартири на початковій стадії будівництва - найвигідніше вкладення грошей у нерухомість. Але хто дасть гарантії, що будівництво буде завершено в строк і набувач отримає законно оформлене право власності на куплене житло? І ось тут страховка виконує свою першорядну роль - захищає кошти, вкладені в будівництво.

Головний ризик при страхуванні - це ризик втрати значних коштів при настанні страхового випадку. Справа в тому, що зростання цін на нерухомість, а також зростаюча інфляція не дадуть можливості отримати по страховці суму, достатню для вкладення в інше альтернативне житло. Тому в разі втрати недобудованого житла для купівлі іншого доведеться доповідати власні кошти, причому у значному розмірі.

Розмір страхового внеску залежить від:

  • тарифів страхової компанії;
  • кількості застрахованих ризиків;
  • індивідуальних особливостей застрахованої особи.

І, як правило, коливається в розмірі 1,5-5% від суми грошових вкладень.

До того ж, страховка дозволить безкоштовно перевірити благонадійність забудовника. Солідна страхова компанія не візьметься страхувати сумнівний об'єкт і перед укладанням договору страхування перевірить всю необхідну документацію і, зрозуміло, фінансову спроможність забудовника. Тому краще не звертатися в страхову фірму, створену при заемщике, як правило, наспіх, і існуючу, зазвичай, на кошти забудовника.

Які ж ризики в основному прийнято страхувати?

Для пайовиків, приватних співінвесторів - це банкрутство компанії- забудовника, можливість подвійного продажу, порушення строків виконання будівельних робіт і затягування здачі в експлуатацію об'єкта будівництва, руйнування або пошкодження будівлі внаслідок аварії, пожежі, вибуху і інших лих, всілякі види шахрайства, в тому числі підробка документів та ін Крім того, існує так зване титульне страхування, страхування права власності. Ряд банків вимагає від позичальника застрахувати здоров'я і життя, як його власні, так і осіб, чиї кошти використовуються при погашенні кредиту і відсотків по ньому.

Але в реальності в нашій країні приватні інвестори страхують недобудоване житло, як правило, тільки на вимогу банку-позичальника. За власною ж волі намагаються застрахувати недобудоване житло одиниці.

За словами Сергія Парфенюка, директора зі страхування СК "НАСТА", страхування фінансових ризиків, пов'язаних з несвоєчасним закінченням будівництва, поки не настільки популярно: "У першу чергу через великий ризик, брати який на себе страхові компанії поки не готові".

На думку Катерини Шмурова, начальника управління страхування майнових ризиків і відповідальності НАСК "Оранта", такий вид страхування не поширений через відсутність законодавчої бази, що регулює страхування фінансових ризиків приватних інвесторів при будівництві житла.

"У нашій країні ще дуже низька страхова культура, тому з власної ініціативи даним видом страхування цікавляться рідко, - продовжує Катерина Шмурова. - Деякі забудовники змушують приватних інвесторів страхуватися в афілійованих СК. Але вони, швидше за все, будуть не здатні провести виплати. Страхуються в них тільки для видимості, заздалегідь виключаючи ймовірність настання такого страхового випадку. Великі страхові компанії не беруться страхувати ці ризики, тому нічого іншого не залишається, як страхуватися в афілійованих".

Спираючись на власний досвід, Ібрагім Габідулін, директор "Страховий брокер "Дедал"", стверджує: "Практично ці ризики страхували одиниці моїх клієнтів, і то тільки іноземці. При будівництві заміських будинків банки часто в заставу брали земельну ділянку, оскільки котеджу як такого ще немає. Тому банки не вимагали страховку. Мені довелося страхувати свій котедж вже на стадії завершення, коли не обходимо було перекредітовиваться в іншому банку і вдруге отримувати кредит після оцінки вартості вже майже побудованого будинку". Ігор Хасін, партнер юридичної фірми D & U рагtners деталізує: "Страхування на стадії будівництва необхідно розділяти на кілька частин".

Це може бути страхування об'єкта будівництва від, скажімо, стихійних лих чи інших природних факторів, страхування фінансових ризиків забудовника і страхування фінансових ризиків інвестора. Страхування фінансових ризиків інвестора будівництва принципово нічим не відрізняється від страхування будь-яких інших фінансових ризиків і, незважаючи на відсутність повноцінної законодавчої бази для здійснення такого страхування, воно можливе і реалізовується. Інше питання, що вартість такогo страхування, враховуючи ненадійність вітчизняних забудовників, нестабільність на ринку і надзвичайно високу ймовірність настання страхового випадку, повинна бути достатньо високою, нівелюючи тим самим всі вигоди, на які розраховує інвестор, вкладаючи гроші не в готове, а в житло, що будується. Страхові платежі перекривають різницю в ціні між готовим і житлом, що будується, а адже саме ця різниця і є основною причиною інвестування будівництва фізичними особами".

Для страховика

МД поцікавився у ряду провідних страхових СК, чи візьмуться вони страхувати ризики, що стосуються недобудованого житла, в першу чергу фінансові. Виявилося, навіть якщо офіційно компанія не відмовляється від такої послуги, на ділі знайде масу причин, щоб не братися за неї.

За словами Сергія Парфенюка, "по майнових ризиках частота настання страхових випадків невелика, що ж стосується фінансових ризиків, то в даному випадку вона набагато більше, що і є однією з причин, по яких цей вид не настільки розвинений". Катерина Шмурова стверджує, що "на даний момент немає механізму врегулювання іпотечного страхування на рівні законодавчої бази, тому даний продукт є надто ризикованим для страхової компанії".

Марія Заєць, юрист юридичної компанії "Арцінгер і Партнери" констатує: "Законодавча база, що регулює страхування фінансових ризиків приватних інвесторів при будівництві житла дійсно дуже не розвинена, незважаючи на те, що такий вид страхування передбачений Законом України "Про страхування", немає його детальної регламентації. Слід також врахувати, що даний вид страхування є дуже ризикованим і невигідним для страхових компаній, оскільки ймовірність страхового випадку найчастіше залежить від сумлінності забудовника. Досвід останніх років показує, що даний вид покупки житла (інвестування в будівництво), незважаючи на свою ризикованість, все ж є дуже популярним.

Проблему з шахрайством у будівництві житла могло б частково вирішити введення обов'язкового страхування фінансових ризиків при інвестуванні, а також збільшення бажання страхових компаній страхувати такі ризики шляхом впровадження жорсткого контролю держави за виконанням будівельних проектів.

При видачі кредитів під інвестування будівництва майбутнього житла банки дуже рідко вимагають будь-якої інший вид страхування, крім страхування життя, страхування предмета іпотеки і в деяких випадках страхування будівельно -монтажних ризиків. Як вже зазначалося раніше, законодавством не встановлено обов'язкове страхування фінансових ризиків інвесторів.

Незважаючи на таку складну ситуацію, "світло в кінці тунелю" все ж є, взяти хоча б приклад Росії, де після низки гучних будівельних махінацій страхові компанії почали активно пропонувати свої послуги інвесторам у будівництво житла. Російські страховики пропонували застрахуватися від банкрутства компанії-забудовника, ризику подвійного продажу квартир, а також "технічних" неприємностей - недотримання термінів виконання проекту і будівельних робіт, прострочення здачі об'єкта в експлуатацію, руйнування або пошкодження будівель внаслідок аварії, пожежі або стихійних лих і т. п. Український ринок в недалекому майбутньому може очікувати те ж саме, особливо після скандалу з "Еліта- центром" ".

Для забудовників

Забудовники, починаючи роботу на об'єкті, теж ризикують. І теж по- крупному. Але, незважаючи на будівельний бум в Україні (принаймні, до початку кризи, вільний накрив галузь), страхування будівельних ризиків не в пошані у підрядників та інвесторів. "Півень ще клюнув", - говорить Ібрагім Габідулін. Хоча є серйозні прецеденти. Наприклад, при будівництві многовисотного будинку в Києві за адресою вул. Жилянська, 120 -Б, дав тріщини поруч стоїть будинок №120. Жильцов довелося виселити. У забудовника вистачило грошей на розміщення мешканців у готелі тільки на тиждень.

В одному з сюжетів по телебаченню показували, що в побудованих будинках на Оболоні вже в перший рік з'являються тріщини як усередині будівлі, так і по фасаду. А адже це елітне житло! У Франції з 1804 р. існує 10 -річна презумпція відповідальності архітектора і підрядника за руйнування будинку по будь-яких причин (руйнування фундаменту, помилки в проекті, застосування неякісних матеріалів та ін.) Тому без страховки 10 -річної гарантії ви не зможете продати свій будинок або квартиру, і власник повинен про це подбати на стадії будівництва, навіть якщо він будував будинок для себе. У США, наприклад, страхові компанії, а не якийсь державний орган, здійснюють розробку регуляторних актів у будівництві. Тільки страховики зацікавлені у відсутності збитків у будівництві.

"Наше законодавство в галузі страхування будівельних ризиків поки достатньо слабке, - продовжує Ібрагім Габідулін. - Тільки Цивільний кодекс України має відповідні рекомендаційні норми по страхуванню об'єктів будівництва. Але контролю виконання цих норм поки немає. Якщо будівельні компанії почнуть оновлювати свої основні фонди шляхом придбання будівельної техніки в кредит або лізинг, то тільки тоді, можливо, вони стануть долучатися до страхування, і то під тиском банків і лізингових компаній. Сьогодні ця галузь розвинена дуже слабо. Але у нас ніхто не зможе назвати точну цифру обсягу страхування строймонтажних ризиків у портфелі українських страховиків.

За одними даними, не більше 1%, за іншими - кілька відсотків. Чому?

По-перше, з причини того, що поліси зі страхування строймантажних ризиків включаються до звіту по страхуванню майна по вогневих ризиків і ризиків стихійних лих. Через непрозорість нашого ринку і відсутності даних важко встановити більш точні співвідношення в цій галузі. Ми можемо назвати точну цифру цього по ринку Росії, так як ця країна входить в міжнародну організацію страховиків інженерних ризиків IМIА. Кожен член цієї солідної світової організації повинен подавати звіт за рік за певною формою.

По-друге, цей вид страхування поки не затребуваний у будівельників з причини нерозуміння і низькою страхової культури. Хоча прикладів настання страхових випадків можна навести скільки завгодно багато. Знову ж, ми більше знаємо про російський ринок, ніж про своє. Так, наприклад, на 1000 кранів доводиться 334 смертельних результату з причини їх падіння на будмайданчиках. Видно, потрібно, щоб у будівництві сталося щось на зразок повені в західних регіонах України, після якого заговорили про необхідність страхування будівель в цих районах".

У Польщі у деяких СК портфель страхування будівельних ризиків вже доходить до 30%. Перспективи в цій галузі, як і у всій економіці в цілому, однакові: прийдуть серйозні західні інвестори в будівельну індустрію, цей вид страхування почне розвиватися.

Якою дорогою підемо, товариші?

Деякі фахівці вважають, що в умовах фінансової кризи попит на страхування недобудованого житла може різко збільшитися. Але наші експерти були не такі оптимістичні. "На даний момент немає механізму врегулювання іпотечного страхування на рівні законодавчої бази, тому даний продукт є надто ризикованим для страхової компанії. Отже, немає сенсу доносити до споживача його необхідність", - говорить Катерина Шмурова.

Сергій Парфенюк згоден, що попит може зрости. "Я не думаю, що страхові компанії готові в сьогоднішніх умовах задовольнити даний попит, так як вартість страхування буде досить високою", - продовжує Парфенюк. "Нічого подібного, - вважає Ібрагім Габідулін. - Навпаки, будівельники будуть страхуватися ще менше. А інвестора це не врятує. Ніхто в Україні не застрахує його інвестиції в будівництво за полісом страхування фінансових ризиків.

Страховий поліс за строймонтажним ризикам не захищає від фінансових криз і фінансових втрат. Це страхування покриває матеріальні збитки, якщо вони викликані якими не залежними від людини подіями: пожежа, вибух, стихійні лиха та інші катаклізми. Поліси по страхуванню будівельно -монтажних ризиків покривають від усіх ризиків, які можуть статися на будівельному майданчику. Про це не розкажеш в такому короткому інтерв'ю. Це ціла підгалузь у страхуванні, яка відноситься до інженерного страхуванню, що вимагає професійного підходу, наявність сильних страховиків з надійними і реальними резервами, а головне, мають договори облігаторного перестрахування з великими західними партнерами. Такі компанії в Україні можна порахувати на пальцях однієї руки. А у нас цим пробують займатися маргінальні компанії, без резервів, без наявності відповідних фахівців і не розуміють відмінність між полісами САR, ЕАR і полісом майнового страхування по вогневих ризиків і до того ж не мають досвіду вогневого страхування. Це плачевно! Думаю, що ця криза розставить все по місцях. Це, як хірургічна операція, спочатку буде боляче, але потім настане полегшення. На ринку залишаться тільки сильні компанії, а дрібні або підуть взагалі, або перереєстровуються в брокери. Так було в Польщі, так буде і у нас".

Свіжі новини

Галерея

Незвично

Танцюючий будинок (Прага, Чехія) Кубічні будинку (Роттердам, Нідерланди) Готель Hang Nga (Далат, В'єтнам) Лісова спіраль (Дармштадт, Німеччина) Палац Фердінан Шеваля або Ідеальний палац (Отрів, Франція) Центральна бібліотека (Канзас-Сіті, США)

© 2013 Стоительство та нерухомість